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LEISTUNG 02

Steuerliche Gutachten (Rest­nutzungs­dauer, Kauf­preis­aufteilung)

Steuerliche Gutachten sind ein wesentliches Instrument, wenn es um die Wertermittlung für fiskalische Zwecke geht, beispielsweise für Nachweise gegenüber dem Finanzamt, die Ermittlung der tatsächlichen Restnutzungsdauer einer Immobilie oder die Aufteilung eines Kaufpreises in Grund- und Gebäudeteile. Solche Gutachten schaffen eine fundierte und nachvollziehbare Datenbasis in steuerlich relevanten Situationen

Wann sinnvoll?

Ein steuerliches Gutachten ist oft dann ratsam, wenn es um die Bewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer geht, insbesondere zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Ebenfalls relevant ist es bei der Aufteilung von Anschaffungskosten, bei Betriebsaufgaben oder zur Herleitung von Abschreibungsgrundlagen.

Unser vorgehen

Wir ermitteln Werte nach den Vorgaben der ImmoWertV und den dazugehörigen Anwendungshinweisen (ImmoWertA). Bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer werden Bausubstanz und Modernisierungsgrad detailliert beurteilt. Bei Kaufpreisaufteilungen kommen anerkannte Methoden zum Einsatz, die der aktuellen Rechtsprechung der Finanzgerichte Rechnung tragen.

Ihr Ergebnis

Sie erhalten ein methodisch fundiertes Gutachten, das unter Einhaltung der geltenden Wertermittlungsstandards erstellt wird. Es dient als fachliche Grundlage zur Darlegung des Marktwerts gegenüber Behörden und Finanzämtern.
Häufiger Anlass

Verkehrswertgutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer setzt das Finanzamt den Wert einer Immobilie meist nach einem typisierenden, pauschalen Verfahren an. Dieses führt regelmäßig zu Werten, die über dem tatsächlichen Marktwert liegen. Wir ermitteln den tatsächlichen Verkehrswert nach ImmoWertV und weisen so einen niedrigeren gemeinen Wert nach – und senken damit die Steuerlast auf ein realistisches Maß. Die Prüfung und Geltendmachung gegenüber dem Finanzamt erfolgt durch Ihren Steuerberater.

Wir erstellen ein fundiertes Verkehrswertgutachten, das Ihr Steuerberater dem Finanzamt vorlegen kann, wenn der amtlich festgestellte Wert zu hoch angesetzt wurde. Wichtig ist die fristgerechte Beauftragung: Der Nachweis ist in der Regel nur innerhalb der Einspruchsfrist gegen den Feststellungsbescheid möglich.

Beispielrechnung: Auswirkung auf die Erbschaftsteuer

Finanzamts-Wert 1.300.000 € · nachgewiesener Verkehrswert 1.000.000 € · ein Kind als Alleinerbe, Steuerklasse I

Ohne Verkehrswertgutachten

Pauschaler Finanzamts-Wert

1.300.000 €

Steuerpflichtiger Erwerb: 900.000 € (nach Freibetrag 400.000 €)
Steuersatz Steuerklasse I: 19 %

rd. 161.000 €

Erbschaftsteuer

Mit Verkehrswertgutachten

Nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert

1.000.000 €

Steuerpflichtiger Erwerb: 600.000 € (nach Freibetrag 400.000 €)
Steuersatz Steuerklasse I: 15 %

rd. 82.000 €

Erbschaftsteuer

Durch den gutachterlichen Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts sinkt in diesem Beispiel die Erbschaftsteuer um rd. 79.000 € – der Wert des Gutachtens amortisiert sich damit um ein Vielfaches.

Vereinfachte Beispielrechnung (ein Kind als Alleinerbe, Freibetrag 400.000 €, keine weiteren Vermögenswerte oder Vorschenkungen). Die tatsächliche Erbschaftsteuer hängt vom Einzelfall ab. Ersetzt keine steuerliche Beratung.

Kaufpreisaufteilung – Prinzipdarstellung

Pauschale Aufteilung

Grundanteil
Gebäudeanteil

Gutachterliche Einzelfallermittlung

Grundanteil
Gebäudeanteil

Beispiel aus der Praxis

Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten · Baujahr 1960 · teilweise modernisiert · Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre · Kaufpreis 1.000.000 € · Gebäudewert 800.000 €

Ohne RND-Gutachten

Typisierte Restnutzungsdauer: 50 Jahre → gesetzliche AfA: 2 % p. a.

16.000 €

jährliche Abschreibung (50 Jahre RND)

Mit RND-Gutachten

Nachgewiesene RND: 25 Jahre → AfA: 4 % p. a.

32.000 €

jährliche Abschreibung (25 Jahre RND)

Trotz Teilmodernisierung liegt die tatsächliche Restnutzungsdauer bei diesem Objekt deutlich unter der typisierten gesetzlichen Vermutung – ein Gutachten weist dies für das Finanzamt nachvollziehbar nach und verdoppelt in diesem Beispiel die jährliche Abschreibung.

Vereinfachtes Praxisbeispiel ohne Berücksichtigung individueller steuerlicher Faktoren. Wie stark sich eine kürzere Restnutzungsdauer tatsächlich auswirkt, hängt maßgeblich davon ab, wie lange die Immobilie bereits abgeschrieben wird. Keine steuerliche Beratung – die steuerliche Würdigung obliegt Ihrem Steuerberater und dem Finanzamt.

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